Un’analisi su 22 milioni di annunci immobiliari in tutta Europa realizzata dal progetto HOUSE4ALL (ESPON) mette in luce una crisi abitativa profonda e diffusa, con effetti già tangibili oggi e rischi significativi per il futuro.
Lo studio valuta l’accessibilità economica dell’acquisto e dell’affitto a livello comunale, incrociando l’offerta reale di abitazioni di diverse dimensioni con il reddito medio locale. Secondo il rapporto, gran parte della popolazione europea vive in aree dove per acquistare una casa “standard” sarebbe necessario contrarre un mutuo della durata superiore ai 30 anni o dove affittare implica spendere oltre il 30% del reddito, in molti casi molto più della metà.
HOUSE4ALL prende in esame alloggi di 25, 45 e 75 m², evidenziando che per le abitazioni da 75 m² — considerate standard — il divario di accessibilità è particolarmente marcato. La situazione risulta estremamente eterogenea tra Paesi e territori: in Italia la diffusione storica della proprietà, il peso ancora limitato dell’edilizia pubblica e un mercato degli affitti in crescita contribuiscono a un quadro complesso.
Le grandi città e le zone turistiche, soprattutto costiere, emergono come gli epicentri della crisi, con pressioni particolari sui mercati degli affitti. Alcuni casi locali illustrano la gravità del fenomeno: a Santa Maria del Cedro, in Calabria, per affittare una casa standard servirebbe più del doppio del reddito medio locale; a Dorgali, in Sardegna, la quota necessaria arriva al 169%. Anche in montagna i costi sono elevati: a Borca di Cadore la quota richiesta è del 118% e a Valfurva del 116%.
Tra i capoluoghi di provincia, Napoli mostra il maggiore peso per l’affitto di un’abitazione di 75 m² (73% del reddito medio locale), seguita da Firenze (66%), Venezia (60%), Roma (56%) e Milano (52%). Il capoluogo più “accessibile” risulta Campobasso, dove per l’affitto di un alloggio standard serve poco più di un quinto del reddito.
Sul fronte dell’acquisto, i numeri testimoniano difficoltà analoghe. Secondo il rapporto, a Salerno servirebbero quasi 120 anni di ipotetico mutuo per comprare una casa di 75 m², assumendo rate pari a un terzo del reddito medio comunale e un tasso fisso. Anche Sesto San Giovanni si colloca su valori elevati (quasi 70 anni). Tra i capoluoghi di regione, Trento arriva a circa 80 anni; Venezia, Roma e Bologna registrano rispettivamente 63, 59 e 55 anni. In fondo alla classifica figurano città come Catanzaro, Perugia e Genova, con valori intorno ai 15 anni. In alcuni contesti — tra cui Firenze e Napoli — gli annunci disponibili risultano così costosi che, con il reddito medio locale, acquistare un’abitazione standard con un mutuo “tipico” risulta virtualmente impossibile.
Un ulteriore elemento di criticità riguarda gli anticipi richiesti per l’accesso al mutuo: nel Nord Italia le somme di ingresso si collocano nella fascia medio-alta (tra 40.000 e 50.000 euro), livelli simili a quelli di alcune aree tedesche o città nordiche. Questa barriera esclude quote rilevanti della popolazione, con particolare impatto sui giovani, e aumenta la pressione sulla domanda di affitto.
Il rapporto presenta anche casi-studio locali. A Como, dove il mercato è sottoposto a forti sollecitazioni turistiche, è nato un modello di housing temporaneo per persone fragili basato su interventi di dimensioni contenute che mira a connettere politiche abitative e strategie di inclusione sociale. Il progetto è stato finanziato con risorse del PNRR, che però sono destinate a esaurirsi.
HOUSE4ALL sottolinea pertanto l’importanza dei fondi di coesione europei: la revisione di medio termine del bilancio Ue destinerà ulteriori risorse al tema dell’abitare, per l’Italia pari a 1,5 miliardi di euro nel ciclo di bilancio corrente. Per il periodo successivo, con l’avvio del nuovo ciclo nel 2028, saranno necessari stanziamenti più consistenti per attuare il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili presentato dalla Commissione europea.
Il rapporto avverte che, in assenza di interventi efficaci, la crisi abitativa rischia di estendersi oltre i nuovi entranti nel mercato. Affitti elevati e tassi ipotecari alti, con durate di mutuo prolungate, potrebbero tradursi in costi abitativi crescenti per una fetta più ampia della popolazione e per periodi prolungati. Alice Pittini di housing Europe, partner del progetto, definisce la tendenza “preoccupante”, osservando che il modello abitativo italiano sembrerebbe avviarsi verso una maggiore permanenza in affitto, con conseguenze significative in un Paese storicamente orientato alla proprietà.
I dati citati nel rapporto provengono dal progetto HOUSE4ALL realizzato da ESPON e rappresentano un nuovo contributo informativo sulla portata e la distribuzione territoriale della crisi abitativa in Europa e in Italia.
Maggiori approfondimenti: https://lab24.ilsole24ore.com/crisi-abitativa-europa-italia-report-house4all-affitti-mutui/
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